フラット35は全期間固定金利の住宅ローンで、省エネ性や耐震性などの基準を満たす家は「【フラット35】S」として当初の金利が下がります。補助金ではありませんが、金利0.5〜1.0%の引下げは総返済額で数十万〜100万円以上の差になります。

先に結論

ZEHで当初5年間 年▲0.75%、金利Aプランで▲0.5%、金利Bプランで▲0.25%。子育てプラス(子どもの人数)や地域連携型のポイントを合計して引下げ幅が決まり、公式の例では夫婦・子1人でZEHなら計4ポイントで当初5年間▲1.0%です。

このページでわかること
  1. 引下げメニューとポイント制
  2. 技術基準の4分野
  3. 民間ローンとの比べ方
  4. よくある質問

補助金と住宅ローン控除を、自分の世帯・性能・予算で計算できます。 使えるツール: 補助金診断をする、ローン控除の13年分を計算する、総額シミュレーター。

引下げメニューとポイント制

メニュー引下げ幅・期間
【フラット35】S(ZEH)当初5年間 年▲0.75%
【フラット35】S(金利Aプラン)当初5年間 年▲0.5%
【フラット35】S(金利Bプラン)当初5年間 年▲0.25%
ポイント制家族構成(子育てプラス)や地域連携型などのポイントを合計し、引下げ幅を決める。公式の例: 夫婦・子1人でZEHの場合、計4ポイントで当初5年間 年▲1.0%

ポイントは1ポイント=当初5年間▲0.25%が基本で、合計ポイントに応じて引下げ幅と期間が決まります。子育てプラスは子どもの人数(または若年夫婦)でポイントが加算され、地域連携型は自治体の補助と連携した引下げです。最新のポイント表は公式サイトで確認してください。

技術基準の4分野

1つの基準を満たせば金利Bプラン、より高い水準で金利Aプラン、ZEHならZEHプランです。長期優良住宅の認定を取っていれば金利Aプランの基準を満たすことが多く、維持保全型のポイントも加わります。

民間ローンとの比べ方

フラット35は金利が全期間固定で、団信は任意加入(加入すると金利に上乗せ)です。変動金利の民間ローンより当初の金利は高めですが、返済額が最後まで変わらない安心感と、Sの引下げ、そして住宅ローン控除が使える点は同じです。手取りから逆算した返済額の目安は姉妹サイトマネカルの住宅ローン計算で試算できます。

借り方と保険も、無料で比べておく

控除や金利引下げの効き方は、どの銀行でいくら借りるかで変わります。銀行ごとの条件の比較と、団体信用生命保険に入った後の保険の見直しは、どちらも無料で相談できます。

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年収・自己資金・物件価格を入れると、どの銀行からどんな条件で借りられそうかを無料で比べられます。年収300万円未満や自営業の人は、提案が難しいことがあると公式に書かれています。

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よくある質問

【フラット35】Sを使うには何が必要ですか?
設計段階で技術基準に適合していることの検査(適合証明)が必要です。省エネ性・耐震性・バリアフリー性・耐久性可変性のいずれかの基準を満たし、適合証明書を金融機関に提出します。施工会社に対応の可否を確認してください。
引下げは5年間だけですか?
多くのメニューは当初5年間(ポイントが多いと当初10年間まで延びる区分もあります)です。6年目以降は本来の金利に戻るので、返済計画では引下げ後の金利で試算しておくのが安全です。
参考情報・データの出典