注文住宅の坪単価の見方|都道府県別の平均と、広告の坪単価と比べるときの注意

注文住宅のカタログやWeb広告には「坪単価○○万円〜」という数字がよく出てきます。ところが、坪単価の計算の仕方は会社や媒体ごとに違います。同じ家でも、何を価格に含めて、どの面積で割るかによって、坪あたり30万円以上違って見えることがあります(下の計算例)。

このページでは、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査(2025年度)の建設費と住宅面積から坪単価を計算し、全国平均と、都道府県別に高い5県・低い5県を並べます。あわせて、広告やハウスメーカーの坪単価と比べるときにそろえる点と、見積もりで確認する項目を整理します。

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坪単価の計算方法と、会社・媒体による違い

坪単価は「建物の価格÷坪数」で出します。1坪は約3.30579㎡なので、坪数は「面積(㎡)÷3.30579」です。ただし、分子の「価格」と分母の「面積」に何を使うかは決まっていません。よく見かける組み合わせは次の3つです。

延床面積は、建築基準法施行令第2条で「建築物の各階の床面積の合計」と決められています。床面積は「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」です。一方、施工床面積は会社が見積もりのために使う面積で、どこまで含めるかは会社ごとに違います。

このサイトが使うフラット35利用者調査の「建設費」は、調査の用語解説で次のように定義されています。

つまり、建物本体だけでなく、給排水などの設備工事、設計費、建て替えの解体費(除却工事費)まで入った金額です。土地代は入りません。登記やローン手数料などの諸費用も、定義の項目には挙がっていません。住宅面積は「バルコニー部分の面積を除いた専有面積」で、延床面積に近い考え方の面積です。

全国平均の坪単価(フラット35利用者調査から計算)

フラット35利用者調査(2025年度)の注文住宅は、2025年4月〜2026年3月に機構が買取り・付保の承認をした案件のうち3,889件の集計です。対象は、建物の建設費をフラット35で借り、土地の代金はフラット35で借りていない人です。

土地もフラット35で一緒に買った「土地付注文住宅」(7,733件)の建物部分は、建設費3,737.6万円・住宅面積110.3㎡です。同じ式で計算すると約112.0万円になります。

調査の集計表には、1件ずつ「1㎡当たり建設費」を出してから平均した値も載っています。注文住宅の全国は平均35.9万円/㎡、中央値34.6万円/㎡です。坪に換算(×3.30579)すると、平均は約118.7万円、中央値は約114.4万円です。上の計算(平均の建設費÷平均の面積)とほぼ同じ水準ですが、中央値は平均より低くなっています。1㎡当たりの建設費が高い一部の家が、平均を押し上げていると読めます。

※ 集計表(注文住宅・第15表)の2万円刻みの件数を合算し、3,889件で割った割合です。坪換算は1㎡当たり建設費×3.30579。

全国の4割強が坪約99万〜132万円に入る一方、坪約165万円以上の家も1割弱あります。平均の約118.9万円は真ん中あたりの目安で、実際の価格には幅があります。

都道府県別の坪単価: 高い5県と低い5県

同じ計算(建設費÷(住宅面積÷3.30579))を47都道府県で行い、高い順と低い順に5県ずつ並べました。県名から、年収や返済額まで載せた各県の相場ページに移れます。

坪単価が高い5県

坪単価が低い5県

※ 出典: フラット35利用者調査(2025年度)の注文住宅。坪単価は当サイトの計算で、小数1桁に四捨五入。宮崎県と香川県は小数2桁まで出すと107.26万円と107.27万円です。

集計件数が少ない県は、数件の家の価格で平均が大きく動きます。高い側1位の鳥取県は4件、低い側の香川県は12件、福井県は15件の集計です。件数が30件以上の県に絞ると、高い側は東京都・神奈川県・長野県・三重県・岡山県(124.3万円)、低い側は秋田県・岩手県・宮崎県・宮城県(107.8万円)・茨城県(108.2万円)になります。

件数の多い東京都(140.5万円)と秋田県(101.1万円)の差は、坪あたり39.4万円です。35坪の家に当てはめると、39.4万円×35坪=約1,379万円の差になります。ほかの県の数字は都道府県別の相場一覧で確認できます。

県の平均より、同じ条件の見積もりを並べて比べる

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坪単価だけで比べると起きる誤解

坪単価は便利な目安ですが、それだけで会社や地域を比べると、次のような食い違いが起きます。まず、全国平均の家(建設費4,259.8万円・住宅面積118.4㎡)を例に、計算の仕方だけを変えてみます。

※ 本体価格3,400万円(建設費のうち残りの859.8万円を付帯工事・設計費などと仮定)と、施工床面積130㎡は、計算例のための仮の数字です。実際の割合は会社・敷地・プランで変わります。

同じ家なのに、坪単価は約86.5万円から約118.9万円まで、坪あたり32.4万円の幅で見えます。広告の「坪○万円」と、このページの県平均をそのまま比べられないのはこのためです。ほかにも、次の点で坪単価は動きます。

• 小さい家ほど坪単価は高く出やすい: キッチン・浴室・トイレなどの設備は、面積が小さくても一式必要です。一般に、延床面積が小さいほど1坪あたりの負担が大きくなり、坪単価は上がります。
• 形や階数で変わる: 一般に、同じ延床面積なら平屋は2階建てより基礎と屋根の面積が大きくなるため、坪単価が高くなりやすいとされます。凹凸の多い形も同じ傾向です。
• 性能・仕様の差が見えない: 断熱等性能等級や耐震等級、設備のグレードが違えば価格も変わります。坪単価が低い理由が「標準の仕様を抑えているから」なのか「含める範囲が狭いから」なのかは、坪単価だけでは分かりません。
• 時期で変わる: この調査は2025年度に承認された案件の集計です。資材や人件費の動きによって、これから契約する家の価格とはずれることがあります。

広告やハウスメーカーの坪単価と比べるときの注意

広告やカタログの「坪単価○万円〜」を見たら、まず次の3点を確かめます。

• 何が含まれているか: 本体工事だけか。屋外の給排水、地盤改良、外構、照明・カーテン、設計や申請の費用は入っているか。
• どの面積で割っているか: 延床面積か施工床面積か。何㎡(何坪)のプランを前提にした数字か。
• 税込みか、いつの価格か: 消費税の扱いと価格の時点。「〜」が付く数字は下限の価格で、そのプラン・仕様の場合の数字です。

大手ハウスメーカーの中には、決算資料(IR)で戸建ての1棟あたりの金額と面積を公表している会社があります。これは広告の坪単価とは別物で、その会社が売り上げた戸建ての平均です。

3社の数字はフラット35の全国平均より高めです。ただし、売上や単価に何を含めるか、どの住宅を集計に入れるかは各社の資料の区分どおりで、フラット35の「建設費」と範囲が同じとは限りません。ここから分かるのは「その会社で建てた家の平均的な規模と金額」までです。自分の家の価格は、同じ条件で出してもらった見積もりで確かめます。各社の構造・性能・保証はハウスメーカーの比較一覧にまとめています。

見積もりで確認する項目と、総額での比べ方

会社どうしを比べるときは、坪単価ではなく範囲をそろえた総額で比べます。見積もりを受け取ったら、次の順に確認してください。

1. 面積の種類と数字

   見積書の面積が延床面積か施工床面積かを確認し、延床面積(㎡)を書き出します。会社ごとに違う面積で割っていると、坪単価は比べられません。

2. 本体工事に含まれるもの

   照明器具・カーテン・エアコン・造作家具・太陽光発電などが標準か別途かを確認します。標準の範囲が狭いほど、本体価格と坪単価は低く見えます。

3. 付帯工事(別途工事)

   屋外の給排水・ガスの引き込み、地盤改良、外構、仮設工事、建て替えなら解体費。地盤改良のように調査しないと金額が決まらない項目は、「概算」「別途」の扱いになっていないかを見ます。

4. 設計・申請・監理の費用

   設計料、建築確認申請、長期優良住宅などの認定申請、住宅性能評価の費用が入っているかを確認します。

5. 諸費用

   登記費用、ローンの手数料・保証料、火災保険、印紙代などは建物価格とは別に必要です。内訳の考え方は注文住宅の費用の内訳で解説しています。

6. 消費税・性能・見積もりの有効期限

   税込みか税抜きか。断熱等性能等級と耐震等級はいくつか。見積もりの有効期限と、契約後に価格が変わる条件があるか。

6つをそろえたら、各社の「本体+付帯工事+設計・申請」の合計を延床面積の坪数で割り直します。こうすると、このページの県平均(建設費ベース)と近い範囲で比べられます。

よくある質問

まとめ

• 坪単価は「価格÷坪数(面積÷3.30579)」。何を価格に含め、どの面積で割るかは会社・媒体で違う
• フラット35利用者調査(2025年度)の注文住宅は、建設費4,259.8万円÷約35.8坪で坪単価約118.9万円(付帯工事・設計費を含み、土地代は含まない)
• 都道府県別では東京都140.5万円・神奈川県132.2万円が高く、福井県98.2万円・秋田県101.1万円が低い。件数の少ない県は数字が振れやすい
• 同じ家でも、本体価格や施工床面積で割ると坪単価は低く見える(計算例では約86.5万〜118.9万円)
• 見積もりは面積の種類・本体の範囲・付帯工事・設計と申請・諸費用・税と性能をそろえ、総額で比べる