注文住宅の費用の内訳|建物・土地・諸費用の分け方と、税金を公式税率で計算

注文住宅の見積もりや資金計画には、「本体工事」「付帯工事」「諸費用」など、会社ごとに違う言葉で金額が並びます。平均の数字と比べようとしても、その平均が何を含むのかが分からないと、正しく比べられません。

このページでは、総額を建物(本体+付帯工事)・土地・諸費用の3つに分けて整理します。数字は住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」(2025年度)を使い、集計の対象と用語の定義を機構の資料で確かめました。諸費用のうち税金は、国税庁などが公表している税率で計算例を示します。

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総額は建物・土地・諸費用の3つに分ける

見積書での呼び方は会社ごとに違いますが、どの費用も次の3つのどれかに入ります。

大事なのは、「建物」には付帯工事と設計費も入ることです。広告の価格や坪単価が本体工事だけを指す場合、実際の建物代はその分高くなります。範囲の確かめ方は坪単価の見方で説明しています。諸費用をローンに含められるかは金融機関や商品で違うので、建物・土地とは分けて把握しておきます。

フラット35利用者調査の「建設費」「土地取得費」に含まれるもの

フラット35利用者調査の2025年度集計表は、2026年7月24日に公開されました。2025年4月〜2026年3月に機構が買取りまたは保険付保を承認した35,553件(借換えを除く)が対象です。注文住宅は2つの区分に分かれています。

「注文住宅」は、土地をすでに持っている人がほとんどです。第16表では、3,889件のうち3,886件が土地取得費「なし」でした。土地を買って建てる場合は「土地付注文住宅」の数字を見ます。

2025年度の平均と地域差(建設費・土地取得費)

第1表と第13表から、全国と地域別の平均を並べました。土地の割合は「土地取得費の平均÷所要資金の平均」です。

首都圏は東京・神奈川・埼玉・千葉、近畿圏は大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山、東海圏は愛知・岐阜・静岡・三重です(機構の区分)。

建設費はどの地域も3,600万〜3,900万円台です。一方、土地取得費は首都圏とその他地域で約2.5倍(2,590.0÷1,016.5)の差があります。総額の地域差の多くは土地から生まれています。県ごとの数字は都道府県別の相場で確認できます。なお、土地付注文住宅の所要資金の中央値は4,884万円、土地取得費の中央値は1,200万円で、平均より低めです(第13表・第16表)。

建設費を坪単価に直すと、次のとおりです。式は「建設費÷(住宅面積÷3.30579)」です。

• 注文住宅: 4,259.8万円÷(118.4㎡÷3.30579)=約118.9万円/坪
• 土地付注文住宅: 3,737.6万円÷(110.3㎡÷3.30579)=約112.0万円/坪

付帯工事と設計費を含む建設費で計算しているので、会社が示す坪単価と比べるときは範囲をそろえてください。

諸費用まで含めた資金計画を、同じ条件で並べる

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諸費用の内訳と、金額の決まり方

諸費用は、税率が法律で決まっている「税金」と、会社や金融機関が決める「手数料・保険料など」に分かれます。

建物を新築したら、所有者は1か月以内に表題登記を申請します(不動産登記法第47条)。そのあと所有権保存登記と、ローンを組むなら抵当権設定登記をします。表題登記は土地家屋調査士、所有権や抵当権の登記は司法書士に頼むのが一般的です。

取得時の税金の計算例(印紙税・登録免許税・不動産取得税)

次の仮定で計算します。金額は土地付注文住宅の平均に近い値を丸めました。評価額は、実際には法務局や都道府県が決めます。

• 工事請負契約3,700万円、土地売買契約1,500万円、住宅ローン4,000万円(全額が住宅の新築資金として軽減の対象と仮定)
• 建物の課税標準1,500万円、土地の価格1,000万円・250㎡、床面積110㎡の一般の住宅(長期優良住宅ではない)
• 自分が住む家で、土地を買ってから3年以内に新築

印紙税は、令和9年(2027年)3月31日までに作る建設工事の請負契約書と不動産の譲渡契約書が軽減の対象です(国税庁 No.7108)。請負契約書は5千万円超1億円以下なら3万円です。設計の請負を同じ契約書に書くと合計額で判定されます。ローンの金銭消費貸借契約書は軽減の対象外です。税額は契約書1通あたりです。

登録免許税の軽減は、市町村などの住宅用家屋の証明書を登記の申請に添付して受けます。国税庁 No.7191には、登記の後で出しても軽減は受けられないとあります。新築の建物の課税標準は登記官が認定した価額、抵当権は借入額(債権金額)です。抵当権の0.1%は、住宅の新築資金の借入でその家屋に設定するものが対象です(租税特別措置法第75条)。土地だけに先に抵当権を設定する場合などは、司法書士に確認してください。土地の売買の1.5%は令和11年3月31日までの登記が対象です。詳しくは登録免許税の軽減へ。

不動産取得税の土地分は、東京都主税局が示す式で計算しました(持分100%の場合)。

1. 当初の税額

   1,000万円×1/2×3%=15万円。宅地は令和9年3月31日までの取得なら課税標準が2分の1です。

2. 減額する額

   「45,000円」と「1㎡あたりの価格×床面積の2倍(上限200㎡)×3%」の大きい方。1,000万円×1/2÷250㎡=2万円、110㎡×2=220㎡は上限の200㎡を使い、2万円×200㎡×3%=12万円です。

3. 差し引く

   15万円−12万円=3万円。土地の面積が「床面積の2倍(上限200㎡)」以下なら、土地分はかかりません。

建物は評価額から1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)を引いて3%で、評価額が1,200万円以下ならかかりません。税率3%(本則4%)は、令和9年3月31日までに取得した場合の特例です(東京都主税局・国土交通省)。東京都主税局は、この価格は購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準で決めた価格だと説明しています。申告の方法は不動産取得税の軽減と、都道府県税事務所のページで確認してください。

入居後に毎年かかる固定資産税と新築の減額

固定資産税は、1月1日時点の所有者に市町村が毎年課税します。標準税率は1.4%です(総務省)。市街化区域などでは都市計画税もかかります。新築住宅の建物分は、令和13年(2031年)3月31日までの新築なら3年間(認定長期優良住宅は5年間)、120㎡分までの税額が2分の1です(国土交通省)。国土交通省の資料では、床面積の要件は40㎡以上240㎡以下です。

土地は200㎡以下の部分が評価額の6分の1、超える部分が3分の1になる「住宅用地の特例」で計算しました(負担調整でさらに低くなる場合もあります)。建物の評価額は、市町村が固定資産評価基準に沿って再建築価格をもとに決めます。東京都主税局によると、固定資産税の価格は不動産取得税の価格より低くなることが多いので、実際の税額は上の例より低い場合があります。

会社・金融機関で金額が違う費用の確かめ方

税金以外の諸費用と付帯工事は、会社や金融機関によって金額が違います。次の順に確認すると、抜けを防げます。

1. 見積書を3つの区分に並べ直す

   各社の見積書を「建物(本体+付帯工事+設計)」「土地」「諸費用」に分けます。「別途」の項目は、金額が入るまで比べられません。

2. 地盤改良と外構の扱いを聞く

   地盤改良は地盤調査の後に要否が決まります。見積もりの額が概算か未計上かを聞きます。外構は、駐車場・門まわり・フェンスなど範囲をそろえます。

3. ローンと保険の費用を並べる

   事務手数料・保証料は金融機関と商品で違います。金利だけでなく初期費用も比べます。火災保険・地震保険は、構造が決まった段階で見積もりを取ります。

4. 入居前後の費用を足して試算する

   引っ越し・仮住まい・家具家電を足し、総額シミュレーターで月々の返済額と年収に対する負担を確かめます。

複数の会社の資金計画を同じ条件で並べると、範囲の違いが見えます。一括資料請求を使う場合は、依頼後に各社から電話やメールで連絡が来ます。使い方は一括資料請求の使い方で整理しています。

諸費用の中で、比べると差が出るもの

諸費用のうち、火災保険とローンの金利・手数料は会社ごとの差が大きく、比べるだけで総額が変わります。どちらも無料で比べられます。

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よくある質問

まとめ

• 総額は「建物(本体+付帯工事+設計)」「土地」「諸費用」の3つに分けて考える
• フラット35利用者調査(2025年度)の土地付注文住宅は、建設費3,737.6万円+土地取得費1,575.3万円=所要資金5,312.9万円。諸費用は定義の項目に入っていない
• 建設費はどの地域も3,600万〜3,900万円台。地域差の多くは土地取得費(首都圏2,590.0万円、その他地域1,016.5万円)
• 税金は公式の税率で計算できる。計算例の前提では、取得時の印紙税・登録免許税・不動産取得税で37.25万円
• 固定資産税は新築から3年間(長期優良住宅は5年間)、建物の120㎡分まで2分の1。4年目からは本来の額
• ローンの手数料・保証料、火災保険、地盤改良、外構、引っ越しは見積もりで確認する